（简答题）

某旧建筑物现在的价值是否可能大于它原来新的时候的价值？如果可能，出现这种情况的主要原因是什么？

正确答案

可能。主要有以下三种原因：一是物质方面升值。是指建筑物在实体方面的多于正常的养护投入使房屋价值增加。比如在房屋平均正常维护基础上加大维护投入，缩短维修周期，在正常使用中注意加强对房屋全面的保护，采取科学、专业的保护措施等。二是功能方面升值。是指建筑物成本效用的相对增加所引起的价值上涨，主要是指已有或更新的部件、装修、设备、设施或系统等对房地产价值的贡献大于其成本。如设计具有前瞻性，在投入使用后不久（比如三四年内）就与那时的市场流行趋势吻合，改变建筑物内部布局或重新装修、增设中央空调系统、房间音响系统，使之与未来市场流行趋势吻合等。三是经济方面升值。是指建筑物本身以外的各种有利因素所造成的价值上涨，包括供给偏少、需求偏旺、自然环境优化、城市规划改变、政府政策变化等。如在建筑物附近兴建地铁线路、街心花园、绿地、拆除了有一定污染的工厂或垃圾转运站。

答案解析

略

相似试题

（简答题）
建筑物的重新购建价格为何是全新状况下的？而土地的重新购建价格为何是价值时点状况下的？
答案解析
（单选题）
采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/M2，土地重新取得单价为2100元/M2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/M2。
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（填空题）
现在最常用的付款方式有（），（）（），三种。
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（简答题）
某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为12666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为12309元/m2，三层价格为11694元／m2，四层价格为11460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566+12309+11694+11460）×2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？
答案解析
（简答题）
某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为12666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为12309元/m2，三层价格为11694元／m2，四层价格为11460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566+12309+11694+11460）×2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？
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（单选题）
某套商品住宅现房的建筑面积为100M2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/M2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/M2。
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（简答题）
法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？2．拍卖保留价应由谁确定？如何确定？3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？4．该办公楼有租约，在价值时点租约未到期，在评估时是否考虑租约影响？
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（简答题）
回答以下问题：（1）保险事故的估价中，一般采用比较法还是成本法？或哪种方法在此类目的的估价中用得较多？（2）在回答关于技术路线的问题时，依据书中的概念，是否应明确说明可能采用的估价方法？
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（单选题）
某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000M2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（）万元。
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