（简答题）

甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行国有土地上房屋征收评估，酒楼业主不配合征收工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据房屋征收部门提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1．针对该类国有土地上房屋征收评估，在估价程序上应注意哪些环节？2．装修补偿费用应如何确定？3．对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？

正确答案

1.在估价程序上应特殊注意：（1）被征收人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。（2）房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。（3）公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。（4）分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。（5）整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。2.被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。3.被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，不考虑被征收房屋租赁因素的影响，即是指评估被征收房屋无租约限制的价值。（或：按完整产权价值评估）

答案解析

略

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（简答题）
甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问： 1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节? 2.装修补偿应如何确定? 3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?
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（简答题）
甲公司1998年租用乙公司在远郊区的一片土地用于野猪的饲养，租期20年。甲公司随后在该土地临街处建一饭店，并以野猪肉为卖点招揽生意。同时，甲公司在饭店后又建一栋办公用房及一屠宰用房及系列饲养用房。到2003年，因经营不善，甲公司两年未向乙公司缴纳租金，经协商不成，乙公司决意收回出租土地，对甲公司地上建筑物予以估价，抵租后给以适当补偿。已知该办公用房地的基础为两层楼房的基础，而实际仅建造了一层。如果你是估价师，对于饭店、办公用房及屠宰用房将采取何种技术路线进行评估？
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（简答题）
甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元。甲公司委托评估机构评估其价值，问：（1）转让该项在建工程应具备哪些主要证件？（2）简述评估技术路线。
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（单选题）
卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。
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（单选题）
卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。
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（单选题）
卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。
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（单选题）
卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。估价的价值范围应是（　）
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（简答题）
某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?
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（简答题）
甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：（1）复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？（2）复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？2．甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？3．某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000m2。建设环城公路需占用该小区500m2绿地，并拆除一幢面积为900m2的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？
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