2.商铺开发后的总价值计算时，应扣除300m2独立车棚的面积。商铺开发完成后的总价值=4118.45×8700=8700=3583.05（万元）或3760.52×8700=3271.65（万元）
3.在计算2006年9月1日总地价的扣除项目中，不应包括销售利润。
总地价V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04
V=5322.25（万元）
或：扣除项目中不应计算销售利润
（简答题）
估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：其中一～三层主要为商业用途，建筑面积9000m2（含独立使用的车棚300m2），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。3．商业用房建成半年后可全部朋于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计，月租赁收入会稳定在50元／m2，运营费用率为24%。4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元／m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，销售代理费（销售费用）为售价的3.5%。5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下（节选）：采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。解：1．开发完成后的房地产总价值总建筑面积=10000×5=50000（m2（）住宅总面积=50000-9000=41000（m2（）（1）商铺开发完成后的房地产总价值每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×（1-空置和租金损失率）=50×12×（1-10%）=540（元/m2（）每平方米商铺的净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）=540×（1-24%）=410.40（元／m2（）商铺开发完成后的单价=410.40/8%×［1-11（1+8%）47］×1/（1+8%）2.5=4118.45（元／m2（）商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61（万元）（2）住宅开发完成后的总价值=41000×［30%×2700/（1+12%）2.5+60%×2800/（1+12%）3+10%×2900/（1+12%）3.5］=8204.06（万元）（3）开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67（万元）2．扣除项目（1）建安工程费=50000×1100/（1+12%）=4910.71（万元）（2）专业及管理费用=4910.71×8%=392.86（万元）（3）销售费用和销售税费总额=11910.67×（3.5%+5.5%）=1071.96（万元）（4）销售利润=11910.67×20%=2382.13（万元）（5）设总地价为V，则买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V3．总地价2006年9月1日的总地价：V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74（万元）
正确答案
1.商铺开发完成后的单价公式中折现率错，应为12%。
2.商铺开发后的总价值计算时，应扣除300m2独立车棚的面积。商铺开发完成后的总价值=4118.45×8700=8700=3583.05（万元）或3760.52×8700=3271.65（万元）
3.在计算2006年9月1日总地价的扣除项目中，不应包括销售利润。
总地价V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04
V=5322.25（万元）
或：扣除项目中不应计算销售利润
2.商铺开发后的总价值计算时，应扣除300m2独立车棚的面积。商铺开发完成后的总价值=4118.45×8700=8700=3583.05（万元）或3760.52×8700=3271.65（万元）
3.在计算2006年9月1日总地价的扣除项目中，不应包括销售利润。
总地价V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04
V=5322.25（万元）
或：扣除项目中不应计算销售利润
答案解析
略
相似试题
（多选题）
评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。
（单选题）
某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。
（单选题）
对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。
（简答题）
将未来每年基本不变的净收益转换为未来每年不变的净收益应采用何种方法？应采用"未来数据资本化公式法"。它是通过调查，预测估价对象未来若干年（如来3年或5年）的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式（略）来求取A（可视为一种加权算术平均数）。
（单选题）
关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。
（简答题）
价值标准与估价方法，估价对象与估价方法，估价目的与估价方法之间分别存在什么关系?
（多选题）
市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。
（单选题）
有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在（）方面的差异。
（简答题）
某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 请问： 1.这样的做法有哪些错误? 2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?
